2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。
值此“十五五”开局之年，《观点指数•2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。
以下为《城市更新：活力释放》报告。
7月1日，《求是》刊文《充分挖掘和释放投资潜力》指出，高质量推进城市更新，无论是优化提升传统基础设施、适度超前建设新型基础设施，还是建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，都将形成规模可观的投资需求。初步估算，今年“六张网”和重点领域投资将超过7万亿元。
2026年是“十五五”规划的开局之年，也是我国城市发展转向存量提质的关键节点。城市更新作为拉动固定资产投资、改善民生福祉、盘活存量资产、提升城市能级的核心抓手，在政策端持续加码、资金端多元供给、市场端加速落地的共同作用下，模式、创新、质量等维度均呈现积极发展的状态。
宏观分析
国家级专项规划落地，量化任务锚定“十五五”周期
2026年上半年，国家层面围绕城市更新出台多项重磅政策，从目标指引、土地规划、财政支持、实施机制等维度构建起完整的顶层设计框架，推动城市更新进入全面制度化推进阶段。
据观察，城市更新政策导向清晰，主要有三个方面：一是高质量发展成为核心主线，从追求改造数量转向兼顾数量与品质。二是可持续模式成为核心目标，政府、市场、公众多方权责边界逐步清晰。三是城市体检成为前置条件，城市更新的科学性、精准度大幅提升。
在政策驱动下，全国城市更新规模或将稳步扩容，上下游产业协同效应持续显现。
年初，住房城乡建设部明确将高质量开展城市更新列为年度重点工作。1月16日发布的《高质量推进城市更新》相关部署中，重点强调加快城市燃气、桥梁、供水、排水、供热、综合管廊等城市基础设施建设改造。
观点指数认为，目前一些城市存在基础设施落后、消防安全隐患突出、公共卫生条件差等问题。完善供水、供电、排水、燃气、通信等配套，可以显著提高居民的生活品质。生活环境的改善可以提高居民满意度，增强居民的居住留存率。
3月5日，国务院《政府工作报告》再次将高质量推进城市更新纳入年度重点工作，明确要求稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施，从国家战略层面确立城市更新在扩大内需、提升城市品质中的核心地位。
城中村改造可以优化城市空间结构，提高土地利用效率。通过改造可盘活存量土地资源，释放低效用地，支撑城市功能升级和产业转型。
《城市更新“十五五”规划》是我国首部国家级城市更新专项规划，明确“到2030年城市更新行动取得重要进展、到2035年基本建成现代化人民城市”的双阶段目标。
这是首次在全国层面设置量化目标，如五年累计完成城镇危旧房改造50万套/间、新开工改造城镇老旧小区11.5万个、老旧街区厂区改造提升1500个、城中村改造4000个、城市地下管网改造36.5万公里。
对比“十四五”，可以发现“十五五”规划纲要更新任务向系统性提质方向转变。
“十四五”改造核心是解决群众“急难愁盼”的基础问题。“十五五”将城镇危旧房改造目标大幅提升至50万套（间），增幅达186%，安全隐患治理成为首要任务。不过，“十五五”规划中的居住空间更新规模有所下降，产业空间和公共空间更新力度明显上升。国务院常务会议此前明确，未来五年城市更新相关投资规模不低于15万亿元。
改造方面，“十五五”摒弃大拆大建模式，城中村改造从全面推进转向超大特大城市精准施策，老旧街区厂区更新更加注重功能转换与业态升级。改造明确“留改拆并举，以保留利用提升为主”的原则，因城施策，不搞一刀切。
资金渠道则是要构建多元化投融资体系，允许地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，并可用作项目资本金；支持发行REITs、引入社会资本与政策性金融工具。
1月20日，自然资源部联合住房城乡建设部印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，核心优化过渡期支持政策，明确提出建立“政府引导、市场运作、公众参与”的城市更新可持续模式，为市场主体参与更新项目提供清晰的政策预期。
更新工作要求方面，5月15日住房城乡建设部明确要求，地级及以上城市和县级市2026年要全面开展城市体检工作，加快实现住房、小区、街区、城区四个维度体检全覆盖，并确立“先体检后更新、无体检不更新”的核心原则。
据查，该要求最早在2023年11月提出。住房城乡建设部发布《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，明确城市体检对象包括住房、小区（社区）、街区、城区（城市）。《意见》指出，围绕住房、小区（社区）、街区、城区（城市），建立城市体检基础指标体系，设定一定数量的核心指标。
十四五城市体检在297个地级以上城市试点，而到十五五则是治理体系全面升级。城市体检对所有市县住房、小区、街区、城区四个维度全覆盖，基础设施改造同步叠加智慧化要求。
通过体检精准识别城市短板，再针对性制定更新方案，大幅提升更新的科学性与精准度。
资金方面，4月16日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》。
首次明确分区域定额补助标准：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。财政补助机制调动地方推进城市更新的积极性，为更新项目提供稳定的资金来源。
这一差异化补助机制，一方面通过中央财政资金的杠杆作用撬动地方财政与社会资本，加大对城市更新领域的投入。另一方面，向中西部地区适度倾斜的补助标准，能够有效缓解中西部城市更新的资金压力，缩小区域间城市建设与公共服务的差距，推动区域间均衡发展。
根据《通知》，资金支持方向主要围绕城市更新重点样板片区建设和城市更新机制建设。其中，城市更新机制建设主要包括三个内容：一是项目储备和生成机制。二是资金安排筹措和行业发展长效机制。三是用地保障和审批机制。
这三个内容都要求各个城市要重视城市更新的顶层设计，通过机制更好配套更新建设。第二点表述的内容篇幅较长，说明中央对资金使用和行业发展有更多的要求。
为保障中央财政资金的高效使用与城市更新行动的实施成效，财政部、住房城乡建设部将按照《中央财政支持城市更新行动绩效评价办法》及中央资金预算管理有关要求开展绩效评价。这个绩效指标体系主要包含产出、管理、资金、效益4个一级指标，15个二级指标、25个三级指标（10个定量指标和15个定性指标构成）。
该指标体系成为城市更新从任务落地、机制保障、资金高效、效果可测的全链条指挥棒与标尺，直接决定更新行动的方向、效率、质量与可持续性，推动城市更新从粗放建设转向精准施策、高效治理。
城市更新顶层设计逐渐完善，为地方实践提供制度空间，标志着城市更新从宏观指导进入可考核的规划实施阶段，为后续资金安排与实践落地奠定基础。
行业综述
市场规模稳步扩容，多元运营模式加速迭代
2026年上半年城市更新带动的改造规模与投资体量持续扩张，老旧小区改造、城中村改造、基础设施更新三大赛道齐头并进，成为稳投资的重要支撑。
目前，运营模式不断创新。政府主导、政企合作、市场运作、自主更新等多元模式并存，可持续更新机制逐步完善。城市更新盈利逻辑从短期开发向长期运营转变。行业机遇与挑战并存，专业能力、运营能力将成为未来行业竞争的核心要素。
据观点指数不完全统计，各地老旧小区年度计划改造规模较大。大连市2026年计划启动超100万平方米老旧小区改造，惠及居民约2.9万户，同步推进2121部住宅老旧电梯更新、5600户危房改造，全年计划投资不低于25亿元。天津河西区单批次即启动30个老旧小区综合性改造，总投资超4000万元，覆盖建筑本体、基础设施、便民安防三大板块。
重庆发布《重庆市城市更新条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见至7月3日。条例共七章四十九条，明确九大核心更新任务，首次以立法形式为城市更新划定规则。
《条例》将老旧厂房、闲置商业商务楼宇、城中村等低效资产改造纳入核心任务，明确支持存量空间功能转换。这意味着商业从业者可通过合规改造获得经营载体，大幅降低拿地和新建成本，为文创园区、沉浸式体验店、特色市集、共享办公等创新业态提供广阔的落地空间，同时激活闲置资产的商业价值，实现多方共赢。
其中，城镇老旧小区改造将系统补齐停车、充电、消防、无障碍等基础设施短板，完整社区建设则要求完善公共服务设施体系。这将直接激活社区便民零售、养老托育、家政服务、邻里社交等刚性消费需求，提升社区商业的客流稳定性和消费频次。
改造内容从基础类的管线修缮，向完善类的适老化改造、智慧安防升级，再到提升类的社区服务配套延伸，改造品质持续升级。
此外，重庆还发布城市更新住房“好房子”技术导则。2026年，重庆计划改造完成600个老旧小区，推动“老房子”变成“好房子”。同时，力争2026年推动新开工“好房子”项目40个，新打造示范项目10个，以高品质住房供给满足群众多样化住房需求。
据观点指数观察，“好房子”建设与存量改造双轮驱动，将推动本地房地产企业跳出传统拿地开发的高周转路径。行业中的企业转向品质开发、存量运营服务等赛道，倒逼行业提升产品力与长期运营能力，加快房地产发展模式的转型节奏。
基础设施更新方面，地下管网改造成为核心发力点。大连市2026年计划完成350公里地下管网改造。济南上半年完成87.4公里供热管网改造、99.7公里老化燃气管道更新改造。湖北“十五五”期间仅沿江城市供排水一体化地下管网改造等10个重大项目，总投资就超3700亿元。
城市基础设施更新补齐城市安全短板，也带动建材、施工、运维等上下游产业的发展。
地方投资规模层面，城市更新已成为地方固定资产投资的核心组成部分。湖北“十五五”住建领域重大项目投资超8300亿元，其中城市更新项目占比超80%，较“十四五”时期翻倍增长，住建领域投资占全省固定资产投资的40%以上。
湖南集中发布133个城市更新片区，总投资达2215亿元。长沙市占据49个重点片区，约占全省总量的37%，位居全省首位。
2026年，郑州计划着力优化提升城市能级，推动城市内涵式发展，深入开展城市更新行动。新入库45个城市更新项目，力争全年完成投资1200亿元。
根据征求意见稿，郑州将从城区、街区、小区（社区）、住房四个维度深入开展城市体检工作，将街道体检覆盖率提升到70%以上，聚焦专项领域和重点片区开展专项体检，编制城市体检报告。
由于城市更新的投资拉动效应持续凸显，因此成为地方经济稳增长的重要抓手。
从行业模式来看，政府主导模式以民生类项目为核心，主要适用于老旧小区改造、危旧房改造、市政基础设施更新等公益性较强的项目。
该模式由政府统筹规划、财政出资、组织实施，核心目标是保障民生、补齐城市短板。典型如北京央企老旧小区改造、天津河西区老旧小区改造，均由地方财政出资，聚焦建筑本体修缮、基础设施升级，改造标准统一，实施效率较高。
政企合作模式是当前片区综合更新的主流模式，即“政府引导、市场运作、共建共享”。政府负责规划管控、政策支持与公共利益保障，市场主体负责资金投入、建设实施与运营管理，双方优势互补、利益共享。
典型如武汉光谷荷叶山城市更新项目，政府统筹片区规划，引入华润置地作为社会资本参与住宅开发与运营，同步建设社区公园、市政道路等公共配套，实现居民安置、住宅开发、环境提升的多重目标。该模式既减轻政府财政压力，又发挥市场主体的专业能力，是当前应用最广泛的更新模式。
市场运作模式更多用于商业类、产业类存量资产盘活项目，由企业自主投资、自主运营，通过资产功能转换与运营提升实现盈利。典型如昆明金龙饭店改造项目，企业放弃原址拆建摩天大楼的计划，引入洲际酒店旗下voco品牌进行轻资产改造，通过品牌赋能与业态升级盘活存量资产。
自主更新模式在危旧房改造领域逐步推广，成为微更新的重要补充。广州花都福宁路危旧房更新项目采用“自拆自建+多栋连片+跨宗共建”模式，在不增加产权面积、不改变使用性质的前提下，由业主自主实施原址重建。该模式充分尊重居民意愿，改造成本低、实施灵活，适合零散分布的危旧房改造。
盈利模式方面，不同类型项目呈现差异化特征。
居住类更新项目主要通过配套商品房开发、政府补贴实现资金平衡。产业类更新项目通过租金收入、物业增值、产业服务收费实现长期收益。商业类更新项目依赖租金提升、业态升级带来的资产增值。
不过，行业也面临诸多挑战。首先是项目资金平衡难度大，民生类项目公益性强、收益低，单纯依靠项目自身难以实现盈亏平衡，对财政补贴依赖度较高。
其次一些项目产权关系复杂，老旧小区、城中村、老旧厂区往往涉及多元产权主体，前期协调成本高、周期长。再者，城市更新项目重建设轻运营的现象仍普遍存在，多数项目仍以改造建设为核心，后续运营能力不足，难以实现长期可持续发展。
企业表现
市场主体格局分化，业务重心向运营延伸
期内，城市更新行业各类企业加速布局城市更新赛道，参与项目数量与投资规模稳步增长。不同类型企业凭借自身优势形成差异化竞争格局，行业集中度逐步提升，头部企业的引领作用凸显。
此外，观点指数观察到，大部分央企实施全链条、全国化、片区综合开发路线，地方国企则是进行区域深耕、民生保障路线，民营企业则是精品化、专业化。
据观点不完全统计，样本企业主要是以项目、合作、战略等动态为主。其中，企业参与的城市更新项目仍以居住类为主，城中村改造、老旧小区改造、保障性住房建设是核心赛道。产业类与商业类项目存量资产盘活的需求持续上升。城市配套类项目主要由地方国企与央企参与。
从主体特征来看，国央企成为城市更新的主力。央企凭借资金、资质、全链条能力优势，成为大型重点项目的核心参与者。中建系企业上半年表现尤为活跃，中建二局中标北京10个央企老旧小区改造项目。中建一局落地厦门翔安欣安雅苑安置房、广州黄埔城中村改造等多个项目。
中建四局中标广州黄埔两个城市更新项目，总额超10亿元。中建玖合密集与首开股份、上海城投控股等企业达成战略合作，全国化布局城市更新业务。华润置地、中国铁建、中国融通等央企也通过项目操盘、政企战略合作等方式深度参与。
地方国企是区域城市更新的主力军，深度绑定本地资源，承担大量民生类与片区综合更新项目。北京控股集团发行全国首单城市更新概念债券，北京亦庄控股打造全国首个商业航天综合体。重庆市城投集团2026年首批推出37个城市更新项目，总投资146亿元，现场签约6个项目，金额达52亿元。
广开城发四宗复建安置地块集中动工，将建设5042套住房。地方国企承担着落实城市发展战略的公共职能，也通过市场化运作实现项目的可持续运营。
民营企业在行业调整期呈现分化态势，部分资金实力强、专业能力突出的民企持续深耕核心城市优质项目，而部分高杠杆民企则逐步退出旧改赛道。星河湾入股广州番禺沙溪村旧改项目，获90%股权，宏发集团、大族控股等深圳本土民企持续推进城市更新项目。富力与合景泰富联合体退出广州天河吉山村289万平旧改项目。
企业经营逻辑转向重运营、重效益、重风控，同时通过战略合作、融资创新、能力延伸等举措，夯实综合实力，为自身发展持续赋能。
据观点指数不完全统计，城市更新企业主要与政府和国企进行战略合作。企业通过政企合作、企企合作等方式整合各方优势，降低项目风险。中国融通集团上半年先后与河南省、广东省、深圳市签署战略合作协议，全方位布局城市更新、产业园区等领域。
央企正加速与地方绑定“十五五”城市更新赛道，将城市更新纳入区域整体发展框架。中国绿发与海南拟深化城市更新合作。中国绿发将持续深度融入海南自贸港建设大局，优化产业投资布局，以更大力度、更实举措推动房地产业、旅游业、现代服务业提质升级，积极参与城市更新项目，着力打造高品质文旅示范区。
中国铁建与福建签署战略合作框架协议。双方将在“十五五”时期进一步深化长期战略合作关系，在现代化综合立体交通网建设、新兴产业培育、海洋经济发展、生态保护修复、城市更新等领域开展多层次、多模式、全方位的战略合作。
这意味着城市更新已不再是单一的城建任务，而是成为央地协同推进区域高质量发展的核心抓手之一，与产业升级、基础设施建设形成联动效应。
远洋集团与四川华西集团合作，聚焦城市更新与不良资产盘活。奥雅股份先后与芜湖江北新区、都市更新控股集团签约，拓展城市更新设计与运营服务。
据了解，根据协议，奥雅和都市集团双方合作将重点围绕三大核心业务方向展开。首先是城市更新多元资金解决方案全流程咨询服务，提升专项债及政策性资金申报成功率。其次是融资与空间一体化规划设计，实现资金逻辑与空间价值的深度融合。最后是城市更新项目全周期落地与运营赋能，通过产业导入、品牌运营和资产管理，保障项目长效运营、持续创造价值。
观点指数观察到，战略合作可以帮助企业快速获取区域资源，实现能力互补，从而降低单一企业的项目风险。企业间的合作从单一的项目合作到长期的战略协同。从同领域的业务合作到产业链上下游的跨界联动，形态更加丰富。
当前城市更新领域已形成多元主体各司其职、协同发力的生态格局。不过，企业业务重心从开发建设向运营服务延伸。
城市更新的长期价值在于运营，而非一次性开发收益。启迪设计等企业从设计端切入，延伸至运营服务环节。启迪设计与戴德梁行达成战略合作，双方聚焦TOD创新开发、城市更新、片区策划、产业落地等核心领域。
无论是建设，还是设计业务。随着城市更新的深入发展，产业链上下游企业之间的协同合作将愈发紧密，共同构建分工明确、优势互补的行业生态。
华润置地、中国铁建等企业强调全周期运营能力，在项目规划阶段即考虑后续运营需求。华润置地参与武汉光谷荷叶山城市更新项目，住宅部分即将入市。武汉光谷荷叶山社区已启动城市更新改造，打造光谷首个POD（Park-OrientedDevelopment，即“公园生活体”），目前5万平方米公园即将建成开放。
资料显示，荷叶山片区城市更新项目是武汉市首批“五改四好”城市更新项目之一，范围覆盖荷叶山社区一期及周边区域，总建筑面积约23.3万平方米，采取片区化综合开发模式，通过原址拆除重建，实现居民安置、住宅开发和环境提升。项目引入社会资本全过程参与规划、建设与运营，形成“政府引导、市场运作、共建共享”的更新机制。
不过，企业间的项目进退分化加剧，行业出清持续推进。不少优质项目加速落地。另一方面，部分企业因资金压力退出项目，如富力合景联合体退出吉山村旧改，原碧桂园操盘的佛山永欣商业中心项目由湖南建投接手中标。可见，行业洗牌之下，资金稳健、能力突出的企业市场份额持续提升。
项目发展
项目实践多元推进，业态空间创新组合趋势渐显
全国落地的城市更新项目居住类占据主导地位，产业类、商业类、配套类多元协同发展，项目类型更加丰富，模式创新持续涌现。
目前，城市更新项目从单一功能改造向片区综合开发转变，产城融合、职住平衡成为核心方向。改造方式从大拆大建向微改造、保留提升转变，更注重历史肌理保护与功能有机更新。
项目从重建设向重运营转变，项目前期充分考虑后续运营需求，通过运营提升实现长期价值。标杆项目的模式创新，为全行业提供可复制的经验，将推动城市更新项目品质持续提升。
其中，城中村改造作为年度重点工作，单项目投资规模大、带动效应强。老旧小区改造项目数量最多，但单体投资规模较小，主要由政府主导实施。
上半年，广州白云夏茅村旧改征收启动，拟拆除总建筑面积423万平方米，是广州年度重点攻坚项目。广州石牌村保留提升改造规划公示，总建设量达197万平方米。深圳五和枢纽旧改规划草案公示，住宅面积超百万平方米，打造站城融合综合体。城中村改造模式已从早期的全面拆建，分化为全面改造、微改造、保留提升等多种模式，核心城区城中村更侧重保留肌理、功能升级，避免大拆大建。
老旧小区改造持续深化，从基础类向提升类延伸。大连、天津、北京等地的老旧小区改造，已从单纯的管线修缮、外墙粉刷，扩展到适老化改造、电梯更新、智慧安防、社区配套建设等内容。
据观点指数观察，危旧房自主更新成为新亮点。广州花都福宁路危旧房更新项目采用“自拆自建+多栋连片+跨宗共建”的模式，在严格遵循“原拆原建、功能提升”的原则下，整合多栋危旧房连片改造，释放超2200平方米公共空间，新增停车位与社区服务设施。
北京丰台区马家堡危旧楼原拆原建项目于5月26日正式交付，这是丰台区首个危旧楼房拆除重建试点项目，采用“原拆原建+平房上楼”的创新模式。
据了解，北京马家堡路68号院2号楼始建于1977年，是一栋4层砖混结构的筒子楼。随着岁月流逝，楼体结构老化、管线破损严重、公共设施匮乏等问题日益突出。居民长期面临“无独立厨卫、安全隐患突出”的居住困境。
转机出现在2023年。依据《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》等政策精神，该项目被正式纳入丰台区危旧楼改建试点。
经过反复调研和论证，确定了“原拆原建+平房上楼”的改建模式。这一模式的核心在于“两个不减少”，即原住户的户数不减少，每户原有的居住面积不减少。项目资金通过“居民自筹一部分、政府财政补助一部分、产权单位支持一部分”的方式共同筹集，破解老旧小区改造的资金难题。
项目建设资金由三部分组成：总投资约4384万元，由市区两级政府补贴、产权单位出资地下室建设及90户居民自筹，其中居民自筹部分占地上投资比例约70%，居民同时自行负担周转费用等。
改建后的新楼，已从昔日的筒子楼升级为现代化的成套住宅。每户都拥有独立的厨房和卫生间，楼体抗震等级也大幅提升，水电燃气等配套设施全面焕新，户型设计更加优化合理。
成都首个危旧房成套化自主改造项目启动，这是成都首个居民主导、原拆原建、产权不变的危旧房改造项目。涉及上世纪六七十年代建成的D级危房，总建筑面积1655平方米，重建后为8层建筑，3-8层为35户居民原址住房，1-2层为便民服务设施，居民选举产生自改委全程参与方案设计、施工监督和资金管理。除此之外，还有杭州、深圳等原拆原建项目。
据观点指数观察，针对建成年代早、结构安全隐患突出、基础功能缺失的危旧楼宇，传统外立面修缮、管线更换等微改造无法从根源解决问题，而原拆原建模式可以解决原住居民居住痛点。针对老旧改造资金缺口的问题，项目均搭建多元化筹资结构。通过责任分层降低单一主体的资金压力。
原拆原建项目改变“政府大包大揽”的传统改造逻辑，强化居民的参与权与决策权。这种模式既提升居民的认可度与责任感，也大幅减少改造过程中的协调阻力。但是，这类型原拆原建项目主要应用于单栋楼宇的改造，涉及户数少、协调半径小，组织与管理成本可控。一旦扩展到成片危旧楼、大规模片区改造，产权关系、居民诉求、资金平衡的复杂度将上升，现有模式的组织效率与资金机制或难以支撑。
产业焕新类城市更新项目，核心是对老旧厂区、低效产业园区、闲置工业遗存等存量空间进行改造升级。
期内，产业类更新项目实现关键节点突破，探索出工业遗存保护与科创产业赋能深度融合的更新模式。广州1935产业大楼封顶，老发电厂变身科创新地标。这个项目是包含产业载体、科创共享、文化休闲等功能的产业社区。其中，项目重点引进人工智能、集成电路、低空经济、未来能源及文化产业等领域龙头企业。
北京火箭大街项目是产业更新的标杆，项目总建筑面积14.5万平方米，由老旧工业区改造而来，打造全国首个集共性试验、科研生产于一体的商业航天综合体，带动区域商业航天全产业链集聚。
苏州蓝园枣林湾文化产业园项目则探索闲置文旅物业的产业盘活路径，通过改造度假区内闲置物业，植入文化产业园业态，形成了文化、旅游和商业的产业矩阵。
成都成华区八里庄工业遗址片区曾是老工业基地集中区，厂房闲置、土地低效。成都坚持“留改拆”并举，将工业遗存保护利用与新兴产业发展、文旅融合进行紧密结合。
其中，红仓·天府设计产业园由原101仓库改造而成，保留红砖墙、大跨度厂房等工业元素，按照“一馆、一院、一基地”规划，集聚工业设计、创意设计等上下游企业，累计引进企业201家，其中国家级、省级工业设计中心6家，形成“上下楼就是上下游”的产业生态圈。红仓·101数创新港总建筑面积10.6万平方米。
据观点指数观察，传统工业遗址不必一味拆除，通过功能适配改造，工业风貌本身就能成为吸引文创、设计类企业的核心吸引力。这样既保留了城市工业记忆，又为新兴产业提供低成本的承载空间。但是，如果该样本复制到产业基础薄弱、人口外流的三四线城市或远郊片区，极易出现招商困难、企业留存率低的问题，最终沦为单纯的网红打卡商业体，失去产业更新的价值。
商业类更新是上半年创新最为活跃的赛道，大量闲置商业、烂尾商业通过改造重获新生，业态创新与体验升级是重点方向。
期内，城市更新存量商业盘活项目密集落地。陆家嘴商务广场于2022年启动全面更新改造。总投资约1.6亿元，资金来源于企业自筹，未引入外部资金。原建筑于1999年至2000年间竣工并投入使用，土地性质为综合用地，原建筑功能为办公，用地面积约1.14公顷，总建筑面积约9.853万平方米。更新后，项目用地面积、总建筑面积及建筑功能均保持不变。改造后楼宇功能更适配现代办公需求，租户满意度显著提升，项目与周边正在升级的竹园绿地也形成联动，提升了片区商务环境品质。
佛山里文旅改建项目投资1.2亿元，对闲置多年的原京华广场进行全面改造，引入文旅、娱乐、购物、餐饮等多元业态，计划2026年5月竣工，是佛山存量商业盘活的重点项目。珠海深蓝视界广场以9.5亿元成交，由横琴国企接手盘活，规划办公、商业及人才公寓，重新激活低效商业资产。
合肥天鹅湖购物中心烂尾多年后，由建中集团接手更名“合·星纪”启动改造，扩建商业裙楼并新建两栋办公楼，打造文旅商业商务综合体，实现城市核心资产的价值修复。昆明金龙饭店放弃拆建摩天大楼的计划，转而引入国际酒店品牌进行轻资产改造，以更低成本、更短周期实现资产盘活。
值得注意的是，一些项目主题化、体验式商业成为改造特色。上海诺瓦城由城中村改造而来，打造国内首座Z世代沉浸次元商业综合体，以“剧院里的商场”为核心理念，将剧情体验嵌入商业消费，2.5万平方米的商业空间设置32位专业NPC与完整故事线。
据观点指数观察，大批建成年代较早的传统商场、大卖场面临业态落后、资产闲置贬值的困境。通过规划功能调整、建筑指标优化与空间重构。避免资产低效沉淀。对于持有大宗存量商业的零售企业、实体商业运营商来说，则是提供了资产盘活的制度化通道。
城市配套类更新聚焦公共空间、基础设施、公共场馆的升级，是提升城市宜居性的重要抓手。
生态配套改造方面，珠海横琴花海长廊启动4.7亿元改造升级，对14公里长的生态文旅地标进行交通、智慧跑道、停车场等配套完善，提升公共空间的使用体验。武汉黄陂爱心矿坑片区修复废弃矿山生态，打造中式田园生活体验区。
大型场馆更新方面，长沙奥体新城规划获批，片区总面积21.2平方公里，核心的长沙奥体中心总投资约68亿元，规划建设6.5万座主体育场及配套场馆，预计2028年竣工，将带动整个南部片区的城市更新与能级提升。
基础设施更新持续推进，各地将地下管网改造作为城市安全的核心工程，大连、济南、武汉等城市均制定年度管网改造计划，重点解决老旧管网漏损、安全隐患等问题，补齐城市基础设施短板。
可以看到，存量更新的配套与公共空间改造，核心载体是城市中被闲置、低效利用的“边角资源”。这类空间普遍规模零散、形状不规则、分布碎片化，无法支撑大规模开发，但却是存量城区补充公共配套的核心资源。
通过改造后，这些片区配套与公共空间品质提升会直接带动周边住宅、商业物业的资产增值，提升区域土地价值与税收贡献。
据观点指数观察，单一居住功能的改造难以支撑片区长期活力，而居住兼容商业、配建公建的复合开发模式，能够将居住人口转化为消费动能。商业配套提升居住吸引力，公建配套补齐民生短板，从而形成居住、消费、服务的良性循环。
城市现状
因城施策特色突出，深耕存量市场聚力品质提升
六大城市均将城市更新作为城市发展的核心战略，以民生保障为主，探索可持续的市场化更新机制。
据观察，北上广深等一线城市更新起步早、规模大、市场化程度高，重点往精细化、品质化、可持续化延伸。杭州、成都等新一线城市则处于规模扩张与品质提升并重的阶段，侧重结合自身资源禀赋打造特色更新路径。
期内，《北京市人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》指出，将“全面实施城市更新”单列成章，作为首都高质量发展的核心抓手。
北京直接将全面实施城市更新在高质量发展实施意见中单列成章，明确其首都发展核心战略的定位，跳出传统市政工程的范畴，成为统筹民生改善、产业升级、空间优化、城市韧性提升的综合性发展载体。
北京2026年城市更新推进力度持续加大。2月发布首批城市更新计划项目清单，共计1321个项目，年度计划投资1049.5亿元，涵盖八大类型，其中新实施项目745个，结转续建项目576个，规模创近年新高。
其中，老旧小区改造是重中之重，1月公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目、866栋楼、建筑面积约341万平方米，首次将金融、文化、邮政、铁路等非国资委监管央企小区纳入范围，预计惠及居民约4.3万户。北京《丰台区建设北京城市更新示范区工作方案》发布。《方案》显示，今年丰台区城市更新项目有280个，预计投资251亿元。
上海将城市更新纳入“十五五”规划核心内容，提出健全可持续的城市更新模式，加快城中村改造和旧住房成套改造。支持老旧住房自主更新。有序推进老旧电梯更新和既有多层住宅加装电梯。持续推进既有居住建筑节能改造。至2030年，计划实施老旧小区改造3000万—4000万平方米。
2026年目标完成20万平方米旧住房成套改造，持续推进商办楼宇更新提升。6月，上海市委常委会通过城市更新三年行动计划，进一步明确中长期更新路径。
2026年5月26日，《广州市城镇房屋更新条例》立法启动。这是广州首部专门针对城镇房屋更新的地方性法规，将填补老旧住房自主更新的法律空白。建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。重点征集方向为老旧住房、老旧小区自主更新的实施机制。老旧厂房、低效商办楼宇功能转换政策。历史建筑与工业遗产保护活化利用。
广州2026年集中力量推进52个新模式城中村改造项目，力争年底前安置房“应开尽开”，稳步推进旧模式项目分类处置。
一季度全市104个城市更新项目完成投资385亿元，完成率33.8%，实现良好开局。广州部分区域城市更新推进力度加大。天河区2026年计划完成投资330亿元、力争超350亿元，推进22个城中村27个项目。
深圳3月发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，明确未批规划项目原则上可不配建保障房，进一步优化项目审批与成本管控，激发市场主体活力。
深圳全年计划推进104个旧改项目，总投资1680亿元，覆盖全市10个行政区，南山区以19个项目居首，宝安、龙华各15个。截至3月，已有34个项目重启建设，近三分之一项目进入开工或立项阶段。6月深圳举办城市更新项目产融对接会，12个项目签约融资155亿元，进一步打通项目资金渠道。
2026年5月22日入选2026年度中央财政支持实施城市更新行动拟支持城市名单。作为东部地区城市，可获得不超过8亿元的中央财政定额补助。
值得注意的是，深圳城市更新市场化机制成熟，制度规则透明，市场主体参与度高，工改项目在全国具有标杆意义，通过工业用地改造拓展产业空间，支撑实体经济发展。
杭州的《杭州市全面推进城市更新行动计划（2026—2028年）》作为《杭州市城市更新专项规划（2024-2035年）》的阶段性落实方案，明确未来三年将谋划实施1500余个更新项目，聚焦居住空间、产业空间、历史文化空间、基础设施四类空间进行更新，并明确“留改拆”并举、以“留”为主的原则，推动连片改造与分类补短板。
在老旧小区改造中，杭州率先探索“连片改造+未来社区”模式，打破单小区改造的局限，以街区为单元统筹更新，同步完善社区服务、养老托育、智慧治理等配套，打造完整社区。
此外，杭州积极推进低效产业用地更新，围绕数字经济、智能制造等主导产业，改造老旧厂房与低效园区，打造专业化产业载体，支撑产业升级。
成都于4月1日公布《成都市城市更新条例》（以下简称《条例》），将于2026年6月1日起正式施行。
其中，《条例》确立“政府引导、市场运作、公众参与、共建共享”的原则，建立健全多元参与机制。即物业权利人可依法自主确定实施主体；市场主体可通过投资、建设、运营等方式盘活存量资源；居（村）民委员会及时了解和反映居民需求；供水、供电、通信等专业经营单位积极参与更新活动。
成都市住房和城乡建设局发布了《成都市城市更新政策工具箱》，其中内容覆盖规划、土地、产权、审批、消防、金融和财政全链条的城市更新政策工具箱，精准破解存量改造中的规划管控、资金平衡、审批效率等核心痛点，为各类更新项目提供系统性制度支撑。
《工具箱》并非普惠性通用政策，而是聚焦当前成都城市更新最核心的四类攻坚项目，即危旧房成片更新试点项目、危旧住房成套化改造项目、低效用地再开发项目和存量非住宅盘活项目。
从六个重点城市来看，城市更新民生类项目位居首位，以解决居民实际问题作为更新的出发点。其次，可以看到城市分类施策比较突出，根据不同区域、不同类型的存量空间选择适宜的更新模式，或者重构业态空间组合。更重要的是，城市更新要突出特色，立足城市文化与资源禀赋，打造差异化的更新路径。
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